Antonio Pozo Indiano
Madrid y Barcelona
concentran la mayor parte de las inversiones del sector en el mercado
inmobiliario.
Oficinas y locales
comerciales en alquiler son los inmuebles más codiciados, aunque las firmas exploran
otros como residencias y hospitales.
No sólo de la comercialización de
pólizas viven las aseguradoras. Estas empresas poseen una cartera de inversión,
compuesta de diversos productos financieros, a través de los que persiguen la
mayor rentabilidad.
Aunque la mayor parte de este portfolio
se articula en torno a la renta fija pública (55,6%), la inversión en ladrillo es otro activo
habitual, de modo que estas firmas son un destacado actor en el mercado
inmobiliario. Esto es especialmente cierto en España,
donde este tipo de inversiones suponen un 2,5% de su cartera, mientras que en
otros países el peso es menor: Alemania (2%), Reino Unido (1,1%), Francia
(1,5%) e Italia (0,6%), según la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones. A
finales del primer semestre de 2017 -últimos datos disponibles-, el valor de
mercado de los inmuebles en poder de las aseguradoras españolas era de 10.400
millones de euros, articulados en producto terciario
-oficinas y locales comerciales en zonas prime-, además de en espacios de uso
logístico, si bien, últimamente,
analizan producto alternativo, como residencias de ancianos, de estudiantes y
hospitales.
La mitad de los activos inmobiliarios de
esta industria está en Madrid. Barcelona ocupa el segundo puesto, con algo más
de 2.100 millones de patrimonio. La provincia de Vizcaya se sitúa en tercer
lugar con un nivel inversión inferior a 400 millones de euros. Fuera de
nuestras fronteras continúa la apuesta por el ladrillo, pues se firman
operaciones en el extranjero, "aunque las inversiones internacionales
alcanzan sólo el 1% del patrimonio", acota Antonio Lechuga, socio
responsable de Seguros de la consultora KPMG. Así, destacan los activos en
Portugal (57 millones de euros de patrimonio); Reino Unido (35 millones)e Italia
(24 millones).
Con todo, las aseguradoras acuden al inmobiliario
para diversificar, especialmente ahora, con unos tipos de interés bajos que empujan a inversiones alternativas, "y
no sólo en el ladrillo, pues estas firmas sopesan entrar en infraestructuras,
un tema en discusión en Europa, a la espera de saber el tratamiento que se le
dará en el cálculo de la solvencia de las aseguradoras", explica Lechuga.
En este sentido, Carlos García, director de Capital Markets de la consultora
CBRE, corrobora que muchas aseguradoras invierten en ladrillo profesionalmente,
"publicando en su memoria los inmuebles que poseen y valorando su cartera,
lo que no es una acción sin más, pues determina, junto a otros factores, la
solvencia de la compañía", insiste García.
Tradicionalmente, estas firmas se han
centrado en operaciones inmobiliarias estratégicas, si bien ahora, por su
especialización, mayores recursos y escasez de producto se abren a productos
catalogados como value
added. "Se trata de aquellos que
requieren gestión como, por ejemplo, los que tienen necesidad de imputar capex
-inversiones de capital que se ejecutan cuando se compra un activo fijo o se
añade valor a uno existente con una vida útil más allá del año
imponible-", ilustra el directivo de CBRE.
A todas luces, las aseguradoras son un operador
histórico que, con el tiempo, se han profesionalizado y ha ganado margen de
actuación, "aunque en los últimos tiempos no
se observa una rotación muy activa en estas carteras, más allá de alguna venta
de activos no estratégicos y compras por posicionamiento, que se realizan con
una perspectiva a largo plazo", apunta García.
Inmuebles emblemáticos
Pese a ello, en
los últimos años ha habido fuertes inversiones en edificios emblemáticos por
parte de los principales grupos aseguradores. La venta de
Pórtico, edificio de 21.000 metros cuadrados ubicado en el madrileño Campo de
las Naciones, por parte de un fondo alemán a la aseguradora gala Amundi, ha
sido una de las operaciones más destacadas en este ámbito en 2018.
En líneas generales, Mutua
Madrileña es una de las aseguradoras con un patrimonio inmobiliario más
reconocible, especialmente en oficinas. La firma tenía una
cartera de activos valorada en 7.920 millones en 2017, pesando el inmobiliario
algo más del 17% en ella, con un valor de 1.800 millones de euros en esa fecha,
lo que supuso unas plusvalías latentes de 498 millones. La revalorización
alcanzada con la gestión de los inmuebles de Mutua Madrileña en 2017 superó el
10%. Esta aseguradora contaba entonces con 23 inmuebles, con una superficie de
203.000 metros cuadrados, de los que el 82% se destinaba a alquiler. Torre de
Cristal era el inmueble de más valor en esta cartera(536 millones de euros),
seguido, a distancia, de su sede en Castellana, 33 (118 millones).
Mapfre es otra de las grandes aseguradoras españolas con una
destacada cartera inmobiliaria, valorada en 2.945 millones de euros en 2017, que le
reportó entonces unos ingresos de 55 millones en concepto de alquileres y de 70
millones en ganancias netas realizadas por inversiones inmobiliarias.
La mayor parte de los activos de Mapfre están en España, si bien
la firma anunció el pasado invierno una alianza con la gestora alemana GLL Real
State, para lanzar un fondo inmobiliario que invertirá en oficinas prime en
Alemania y Francia, esperando alcanzar un patrimonio de 300 millones en los
próximos años. Posteriormente, Mapfre siguió dando pasos en la diversificación
de sus inversiones, pues acordó con Swiss Life, entidad líder en Europa en
gestión inmobiliaria, el lanzamiento de otro fondo para invertir conjuntamente
en oficinas prime en Francia. El primer objetivo de capital de este vehículo es
alcanzar 150 millones en uno o dos años.
Mutua Madrileña y Mapfre no son las únicas aseguradoras activas
en el ladrillo. El
Grupo Catalana Occidente tiene un patrimonio inmobiliario que superaba los
1.300 millones de euros en septiembre de 2018, integrado
por oficinas en un 95%. La estrategia del grupo se ha centrado en Madrid y
Barcelona. Las plusvalías generadas por estos inmuebles eran de 481,1 millones
en septiembre de 2018. "Hemos aprovechado oportunidades incorporando
activos que ayudan a diversificar nuestras inversiones, aportando
rentabilidades atractivas en un entorno de tipos en mínimos", observan en
la compañía. En la actualidad, Catalana Occidente no invierte en residencial ni
en promoción de suelo. La firma lleva a cabo proyectos de reforma y puesta en
valor de su patrimonio. Entre las principales operaciones realizadas por la
compañía destacan las compras en Madrid de un edificio en el barrio de
Montecarmelo y de otro inmueble (Castellana, 55). En Barcelona la empresa
realizó más operaciones, como la de un edificio en el complejo La Barcelonesa y
otros dos situados en el distrito tecnológico 22@.
Generali también gestiona una cartera diversificada, integrada
por oficinas -que representan más de la mitad de su cartera-, locales
comerciales, espacios logísticos, centros comerciales y residencial.
Geográficamente, en el portfolio de esta aseguradora de origen italiano pesan
más las inversiones en Francia que las italianas, alemanas y españolas. La
firma gestiona en España una cartera de activos de más de 1.200 millones de
euros, ubicados en Madrid y Barcelona. Generali cerró dos grandes operaciones
en el centro de Madrid en 2018, adquiriendo dos edificios comerciales:
Preciados, 9 y Arenal, 4. "El sector inmobiliario es clave en nuestro
futuro, pues prevemos aumentar los activos bajo gestión en 10.000 millones de
euros en el horizonte de los próximos tres años", declaran en la compañía.
Tanto es así que Generali Real Estate, la filial especializada del grupo, ha
lanzado una gama de nuevos fondos europeos, que cubren siete clases de activos
y tres perfiles de riesgo, que incluye un fondo de inversión indirecta centrado
en los mercados asiáticos.
Una de las últimas aseguradoras en mover ficha en este mercado fue
Caser, que el pasado diciembre compró un edificio de oficinas en
Madrid (Velázquez, 94). Caser suma este edificio a otros activos que posee en
la capital, como su propia sede en Las Tablas.
ANA ROMERO
o
Madrid
11 ENE. 2019 02:0
Las aseguradoras
también se interesan por el ladrillo
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